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接盘力宝韩国仁川项目 富力赌场度假村的“大冒险”

  12月5日, 广州富力地产股份有限公司发布公告,全资附属公司富力地产(香港)有限公司与一家美国有限公司Caesars订立协议,双方将组建合营公司以发展、拥有及经营位于韩国仁川永宗岛的综合度假村。

  按照规划,这个项目发展建面超过17万平方米,是一个涵盖酒店、服务式公寓、会议中心、场地以及餐饮店铺等设施的综合度假村。

  值得注意的是,富力及Caesars(凯撒全资附属公司)在合营公司初始股权出资后,如果要进一步出资,该部分出资将根据订约各方有关彩领牌信评级的法律规定变动等条件推进。

  换言之,富力此次投资的韩国仁川度假村项目,将涉及彩生意。如果彩牌照能够获批,这将是富力首次在海外发展涉及彩生意的文旅综合体。

  尽管富力表示此项投资有助于增强集团投资组合和未来盈利能力,其接盘该项目的选择仍引人好奇,尤其当这种选择发生在项目原投资方力宝集团退出,合作伙伴母公司凯撒身陷破产重组的情况下。

  按照协议,首期投资为富力及Caesars各自向合营公司初始股权出资3050万美元,完成后双方将各持合营公司50%权益,合营公司随后将收购仁川项目公司(LOCZ Korea Corporation)。

  根据公告,仁川LOCZ综合度假村位于永宗岛东北部美缎城,永宗岛为三个仁川自由经济区之一。项目总面积3.8公顷,发展建筑面积超过17万平方米,预期2020年落成。

  度假村内将涉及豪华酒店及服务式公寓,包含超过720间客房、套房及别墅;会议中心、宴会厅及会议室;多个现场场地;仅开放予外国人的场以及餐厅、酒廊及酒吧。

  这看似普通的收购交易中,作为标的资产的仁川项目实则有一段历时不短的坎坷故事。

  据观点地产新媒体了解,富力此次拟收购的项目公司LOCZ Korea Corporation,最早的投资者为印尼大型金融控股集团力宝集团旗下的力宝有限公司以及凯撒,双方与另一第三方合作企业分别拥有仁川项目的20%、40%及40%股权。

  2013年1月,上述三方成立的项目公司向韩国政府寻求仁川LOCZ项目的规划批准,拟兴建为一包含综合式酒店赌场的综合度假项目。

  然而,该项目首次规划申请在2013年6月份遭到了韩国文化体育观光部的否决。力宝及凯撒唯有在当年12月再次提交另一份申请,最终直到2014年3月才获得了批准。

  按照当时力宝披露的信息,仁川项目第一期4.3公顷地块的开发成本就达62亿港元,而整个项目总成本预计高达167亿港元。

  终于争取到政府批准的力宝,彼时或许没有预料到仁川项目还有更多不确定因素等在前方。

  2015年12月,力宝公告称,除了有条件的土地买卖协议待确定之外,仁川项目的初步审批批准并不保证能授出正式牌照,且财团成员是否同意落实项目投资也尚未确定。

  在各种不确定因素中拉锯三年后,力宝在2016年3月终于公开宣布有意出售仁川项目股权,并且强调,无论是否撤回投资,力宝都无意参与该项目的任何彩业务。

  凯撒集团为美国彩业巨头,但由于2008年的金融危机冲击且一直未能布局亚洲市场,近年来已负债累累。2015年,凯撒旗下最大的子公司Caesars Entertainment Operating在美国提出了破产申请,随后陷入了超过一年的债券持有人诉讼官司。

  因此,力宝退出之后,挤不进澳门和的凯撒看起来仍然将打开亚洲市场的希望押注于韩国仁川项目,而富力地产似乎就是其最后找来的接盘“救兵”。

  不过,面对各种不确定因素,富力与凯撒的组合要盘活仁川项目或许同样并不容易。

  关于韩国仁川项目的投资,富力给出的解释是,公司不时于房地产、及酒店以及款待市场及其他相关业务物合适的投资机会,旨在进一步增强集团投资组合和未来盈利能力。

  其续称,“与Caesars合组合营公司为本集团提供契机,进一步提升其发展和营运以为主的度假村的能力,同时为集团于韩国创建坚实据点,以便日后实现发展房地产的机会。”

  如果仅就上述的投资前景和盈利能力考虑,拖延已久的仁川项目难言理想。实际上推动富力投资的决定因素,大约在于该项目附带的住宅用地。

  据披露,富力将额外取得毗邻仁川LOCZ综合度假村的50,806.3平方米可发展土地,可供其建设住宅项目。而富力认为该地块位置优越,预计可带来丰厚的销售和投资回报。

  从地理位置来看,仁川项目距离仁川机场仅10-15分钟车程,距离韩国首府首尔约50分钟车程,作为住宅产品区位条件确实不俗。

  但不容忽视的是,仁川项目住宅地块能否顺利开发并且实现销售,很大程度上与项目的整体开发建设和最终牌照获批紧密相关。

  富力与凯撒的协议中,首期投资达成的先决条件达10条,其中就包括项目初步获批的牌照必须具有效力,富力能收购项目第二期土地,并且项目没有任何彩不合适的事件。

  这些条件无一不是和导致力宝退出的土地买卖协议和最终牌照的不确定因素紧密相关。仁川项目最终能否顺利推进,需要跨越的关卡仍不少。

  事实上,外资涉及赌场经营的旅游项目因政府批准和牌照发放时长而被打节奏的案例并不少。

  中资企业与合作的韩国涉赌度假项目历史公园,从投资初始到开幕,就曾经历了因容积率问题被政府叫停整改、彩赌牌收购遇挫的种种瓶颈。

  韩国文化体育观光部2016年2月公布了仁川第三家获选的赌场综合度假村项目Inspire IR项目。前两家获选项目为“综合度假村”以及富力此次投资的“LOCZ综合度假村”。

  不同于被转手的外资项目LOCZ综合度假村,其他两个项目均有韩国本土企业背景优势。只是目前这三个项目都还没有步入开业阶段,市场吸引力和竞争环境还待观察。

  此外,值得注意的是,尽管在韩国申请赌牌后即可进行相应的彩业务,但是“LOCZ综合度假村”中的场所被要求“仅开放予外国人”。

  仁川LOCZ综合度假村介绍,强调仁川机场距离北京、上海、香港、台北及东京仅2.0-3.5小时航程。简而言之,该项目的客群基本集中在以华人游客为主的群体。

  虽然澳门彩业的下滑间接带动了的人气,但作为新兴赌场度假村所在的仁川,无可避免地仍要面对来自澳门、乃至同处于韩国的赌场的竞争。

  从开业到成长为综合度假项目客流引擎再到进入盈利增长状态,新兴赌场需要一段并不短的时间。

  无论富力是否会参与仁川LOCZ综合度假村项目的彩业务,其和凯撒作为投资方,也都无法回避项目从规划、建设到开业运营的种种挑战。